不動産証券化における資産取得の流れ
【第1段階:保有者と信託銀行が契約】
不動産証券化において、不動産の保有者を「オリジネーター」と呼びます。オリジネーターはまず、信託銀行との間で、信託契約を結びます。
これに基づいて不動産の所有権は、受託者である信託銀行に移ります。
不動産の保有者(オリジネーター)は、運用の成果である信託配当を受け取る権利を得ます。この権利を「信託受益権」と呼びます。
【手順2:SPCが資金を集める】
SPC(特別目的会社)が、当該不動産(信託受益権)をオリジネーターから取得します。
SPC(特別目的会社)とは、投資ファンドの運営主体です。
そのための資金を確保するため、年金基金などの投資家から出資を仰ぎます。この出資は、「匿名組合契約」に基づきます。
さらに銀行などの貸手から貸し付けを受けます。この貸付を、「ノンリコースローン」と呼びます。ノンリコースローンにおいて、債務返済の原資は、対象不動産および賃貸収入のみになります。
【手順3:投資ファンドが権利を取得】
SPCは、調達した資金によってオリジネーターから信託受益権を取得します。
以上で、投資ファンドによる資産の取得が完了します。
不動産証券化における運用中の収益とコスト配分の流れ
【手順1:家賃収入を得る】
不動産に入居するテナント(賃借人)が、名義上の所有者(賃貸人)である信託銀行に対し、賃料を支払います。
【手順2:信託銀行の経費を差し引く】
信託銀行が、賃料収入の中から不動産にかかる税金や維持管理費などの諸経費を支払います。自らは信託報酬を受領します。
【手順3:SPCへ信託配当の支払い】
残ったお金が、信託配当として信託銀行からSPCに支払われます。
【手順4:アセットマネジメント報酬の支払い】
SPCは、信託配当の中から、アセットマネジメント会社(アセットマネジャー)への報酬を支払います。
アセットマネジメント会社は、SPCからファンドの運営を委託されている存在です。
また、SPCは貸手に対して借入金の利息・元本返済の支払を行います。
さらにSPC自身の維持運営費や営業者報酬を差し引きます。
【手順5:投資家へ配当】
SPCは手元に残ったお金を分配金(配当)として投資家に配当します。
以上が運用中のファンドにおける資金の流れです。ファンドが償還を迎えるまでこのプロセスが繰り返されることになります。